- 04-955-5924
- rona@benjossef-law.com
- רחוב הרצל 25, חדרה
תפריט
תפריט
מס שבח הוא מס שמטילה המדינה על הרווח ממכירת נכס נדל"ן, וחשוב להבין כיצד לחשב אותו נכון כדי למנוע טעויות ולחסוך כסף. בכתבה זו נסביר את עקרונות החישוב, הפטורים האפשריים, וכלי עזר שיכולים לעזור לכם לנהל את התהליך בצורה חכמה.
סעיף 6 לחוק מיסוי מקרקעין קובע את הטלתמס השבחעל מכירת זכות במקרקעין. מס שבח מחושב בעת מכירת דירהוהוא מס שמטילה המדינה על הרווח שנעשה ממכירת נכס נדל"ן.המונח "שבח" נובע מההשבחה שנעשתה בנכס, כלומר אם קניתם דירה במחיר מסוים ומכרתם אותה במחיר גבוה יותר, המס יוטל על הרווח הזה.
דוגמה מוחשית:
אם רכשתם דירה ב-1,000,000 ש"ח ומכרתם אותה ב-1,500,000 ש"ח, הרווח שלכם הוא 500,000 ש"ח. מס השבח יחול על הרווח הזה, כלומר על ה-500,000 ש"ח
מחשבון מס שבח הוא כלי שדרכו ניתן לחשב את סכום המס שעליכם לשלם בעקבות מכירת נכס. המחשבון מבקש ממכם להזין את מחיר הרכישה, מחיר המכירה, הוצאות נוספות (כגון שיפוצים, תייוך, שכר טירחת עו"ד, ריבית של הבנק ועוד ועוד והכל בהתאם לסעיף 39 לחוק מיסוי מקרקעין), ותאריך הרכישה. לאחר מכן, המחשבון יציג את סכום המס שעליכם לשלם.
מובהר, כי חשוב מאוד להיוועץ עם עו"ד שכן יש סוגים רבים של חישובים.
דוגמה לשימוש במחשבון:
אם רכשתם דירה ב-1,000,000 ש"ח, מכרתם אותה ב-1,500,000 ש"ח ועשיתם שיפוצים בעלות של 100,000 ש"ח, המחשבון יחשב את הרווח נטו ויציג את סכום המס שעליכם לשלם
סעיף 49 לחוק מיסוי המקרקעין מעניק פטור ממס שבח על דירה יחידה. על פי הרפורמה שנכנסה לתוקף בשנת 2014, מי שמחזיק בדירה אחת (המוגדת "דירה יחידה מזכה") יקבל פטור רק אם הוא מחזיק בדירה בהתאם לתנאים שיפורטו להלן. לכן, אם אתם מוכרים את דירתכם היחידה, ייתכן שתהיו זכאים לפטור ממס שבח. הפטור מאפשר למוכר לא לשלם מס על הרווח מהמכירה.
תנאים לקבלת הפטור:
שימו לב כי יש עוד התניות ותקופות צינון ברגע שמדובר בדירה שנתקבלה במתנה .
הסימולטור הוא כלי המאפשר "לשחק" עם פרטי העסקה ולראות איך שינויים שונים יכולים להשפיע על סכום המס. תהליך זה מאפשר לבחון כיצד הוצאות נוספות כמו שיפוצים או שינויי מחיר משפיעים על סכום המסלכן חובה לשמור על החשבוניות של כל פעולה הקשורה לדירהכמוזכר לעיל, משום שבעת מכירת דירה החייבת במס, הצגת חשבוניות תפחית את הרווח ואת המס החייב..
שומה עצמית היא דיווח שהמוכר מגיש על הרווח ממכירת הנכס. שומה העצמית זהו דו"ח שבו אתם מפרטים על הנכס שאתם מוכרים, כולל זכויות בניה וכולל הצהרה על ההוצאות שיקוזזו ולפיו ייקבע סכום המס שיהיה עליכם לשלם.
איך להגיש שומה עצמית:
עליכם לשלם את מס השבח תוך 60 יום ממועד מכירת הנכס. התשלום יכול להתבצע דרך סניפי דואר או דרך אתר רשות המיסים. איחור בדיווח או בתשלום השומה יגרור אחריו קנסות וריביות. .
דוגמה:
אם מכרתם את הדירה ב-1 בינואר, עליכם לשלם את המס עד ה-1 במרץ. אם תשלמו מאוחר יותר, ייתכן שתהיו מחויבים בקנס ו/או ריביות. .
אם שילמתם יותר מס ממה שהיה צריך, ייתכן שתהיו זכאים להחזר מס. אם גיליתם ששילמתם יותר מהנדרש, תוכלו להגיש בקשה להחזר ולקבל את הכסף ששולם ביתר.
דוגמה:
אם גיליתם ששילמתם 20,000 ש"ח יותר מהמס שהיה צריך, תוכלו להגיש בקשה להחזר ולזכות בכסף ששולם ביתר.
מס שבח לא חל רק על דירות מגורים ( שיש יותר מאחת) אשר נחשבות לנכסי נדל"ן אלא גם מכירת מגרשים, חנויות או נכסים מסחריים ולכן ככל ויש רווח אתם עשויים להיות חייבים מס שבחבגין
דוגמה:
אם רכשתם מגרש ב-200,000 ש"ח ומכרתם אותו ב-500,000 ש"ח, המס יחול על הרווח שנעשה מהמכירה, כלומר על 300,000 ש"ח.
בזמן מכירת נכס, ישנם מספר טעויות נפוצות שיכולות להוביל לבעיות בהגשת השומה או בתשלום המס:
תמיד!!!!!! וזאת כדי להימנע מטעויות בחישוב או בהגשת השומה, מומלץ לפנות לעורך דין המתמחה בדיני מקרקעין ונדל"ן. עורך דין מקצועי יכול לעזור להבין את החוקים, לבדוק את זכויותיכם לפטורים, ולסייע בהגשת השומה בצורה נכונה תזכרו שאם חשבתם שלשלם למקצוען זה יקר חכו שתשלמו בזול. .
לסיכום, מס שבח הוא מס שניגבה על הרווח שנעשה ממכירת נכס נדל"ן. כדי למנוע טעויות או תשלום מיותר, חשוב לדעת איך לחשב את הרווח, להגיש שומה עצמית בצורה נכונה, ולבדוק אם אתם זכאים לפטור. בעזרת כלים כמו מחשבונים, סימולטורים וייעוץ מקצועי, אפשר לנהל את התהליך בצורה חכמה ויעילה.
רונה בן יוסף, חברה עו"ד Rona ben jossef law office